EL PROYECTO DE CÓDIGO URBANÍSTICO PARA LA CABA A MEDIDA DEL MERCADO INMOBILIARIO Y DE LA MERCANTILIZACIÓN DE LA CIUDAD
por María José Lubertino*
El CÓDIGO URBANÍSTICO será la ley más importante de la Ciudad porque regulará cada uno de los principales aspectos de la vida de la ciudad y de las construcciones en ellla: servicios públicos, qué y cuánto se puede construir en cada parcela, las vías y espacios públicos, la distribución de la riqueza que genera la sociedad porteña, espacios verdes, la privatización de la tierra pública, la protección del patrimonio, el equipamiento urbano, los procesos de reurbanización de villas y otros sectores de la ciudad, derechos urbanos, herramientas urbanas de regulación del suelo, el mercado inmobiliario y de alquileres, la distribución de cargas y beneficios de las políticas urbanas y del mercado, entre otros aspectos. Modificará el valor del suelo, y afectará directa e indirectamente la trama social y el ambiente urbano de la ciudad
Sin difusión pública ni participación ciudadana el Gcba elaboró un proyecto en base a reuniones con desarrolladores inmobiliarios y sus técnicos. Es decir, únicamente prestó atención a los que lucran con la Ciudad, a los que tienen intereses puramente económicos.
Escandalosamente el Consejo de Plan Urbano Ambiental de la Ciudad (CoPUA) aprobó por mayoría y con solo un día de análisis, el 30 de noviembre de 2016 el Proyecto del Nuevo Código Urbanístico para la Ciudad de Buenos Aires remitido por el Subsecretario de Planeamiento. Sólo los consejeros Estela Di Legge y Ariel Pradelli presentaron un dictamen en minoría solicitando mayor tiempo de análisis y debate.
Por tal razón, la justicia en la causa «Baldiviezo, Jonatan Emanuel Y OTROS C/ GCBA S/ Amparo», Expediente Nª A24068-2016, ordenó nuevas instancias de participación ciudadana más amplias y mejor informadas que aún no se han cumplido.
El texto del Proyecto del Código Urbanístico aprobado por el CoPUA no ha sido difundido públicamente por el GCBA ni por los/as consejeros/as del COPUA. Exigimos la difusión de este proyecto para que la ciudadanía conozca los planes que tiene el GCBA para la planificación de la Ciudad y se pueda dar un debate en serio abierto e informado.
Las razones de este manejo secreto responden a que el nuevo Código Urbanístico está más preocupado por los problemas jurídicos de los desarrolladores, por alimentar la especulación inmobiliaria y por cuestiones de forma (morfológicas), que en atender las verdaderas y prioritarias necesidades de los/as porteños/as. Su objetivo declarado es la ‘volumización’ de la Ciudad pretendidamente para hacerla más eficiente.
Esto quiere decir más torres y más edificios más altos, más cemento, más negocios inmobiliarios, en lugar de atender a los problemas que colapsan la Ciudad y nos preocupan a sus habitantes: el aumento de familias inquilinas, la pérdida de espacios verdes, los procesos de gentrificación de los barrios, el colapso de los servicios públicos, la sobreconstrucción y la pérdida de las identidades barriales, la falta de democracia en la discusión de la planificación, la mercantilización y privatización de lo público, la disminución grave del banco de tierras públicas, el deterioro ambiental, la destrucción del arbolado público, la especulación inmobiliaria, la crisis habitacional, la falta de accesibilidad, la distribución desigualitaria de la riqueza producida por la ciudad, etc.
Este proyecto no tiene normas ni herramientas urbanísticas que consideren estos problemas fundamentales
Ya en 1977 un proyecto de pseudo modificación del Código de Planeamiento Urbano (del Brigadier Osvaldo Cacciatore ) acentuaba las “tendencias inmobiliarias” para incrementar el precio del suelo en avenidas con “murallas edilicias longitudinales” (como: Av. Del Libertador, Av. Rivadavia, Av. Cabildo – Santa Fe, Av. 9 de Julio, Av. Gral. Paz) y más de un cuarto de la ciudad fragmentada con más de 30 “precintos” de 38 y de 31 metros de altura alrededor de parte de los barrios con mayor diversidad y complejidad, como bien lo recuerda Manuel Ludueña.
Sin evaluación de impacto ambiental y sociocultural, ni estudios que fundamenten las «viejas-novedades» del Código de Larreta, van en contra de la Constitución de 1996 que planteaba un Plan Urbano Ambiental, no meramente normas sobre las formas, donde se propicia prolongar por las avenidas interminables comercios y servicios que encarecen el precio de la tierra y que favorecen el congestionamiento (contaminación atmosférica, ruidos, accidentes viales y mayor costo por vigilancia), asemejándose al conocido caso de la Av. Rivadavia entre el Área Central y Flores.
Estos “precintos” -envolventes perimetrales de aproximadamente 8 por 8 manzanas con parcelas con construcciones de alta densidad poblacional, en cuyo interior se disminuye la densidad- y la propuesta de crecimiento con edificios de mayor altura entre medianeras –uno al lado de otro-, acentuarán la falta de vientos al interior de la «muralla», falta de vistas del cielo, proyección de sombras que sepultarán a las habitaciones de las viviendas interiores.
Si las “casas de campo”, los “edificios inteligentes”, las “oficinas y viviendas suntuosas”, los “shopping de elites” fragmentan el uso de la ciudad –tanto como las denostadas zonificaciones, este Código de Larreta lo garantiza, especialmente, en el Área Central y en las áreas residencias de mediana y alta densidad. Solo “Palermo Chico” y, por ahora, los “pueblos” del Sur y algunos del Oeste se salvan de los “precintos edilicios”.
La reforma del Código de Planeamiento y su reemplazo por el Código Urbanístico tiene como «complemento» que también van a modificar el Código de la Edificación en la misma tendencia.
Hay varias articulaciones de vecinos/as movilizados/as y preocupados/as por el avance de este dislate.
Desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad y de la Campaña por una Carta del Derecho a la Ciudad:
PROPONEMOS QUE SE INCORPOREN, entre otros, los siguientes PRINCIPIOS, DERECHOS E INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS generales orientados a atender las necesidades de los habitantes de la ciudad:
- Captura de plusvalía urbana.
- Política de incorporación de inmuebles ociosos.
- Incorporación de procesos de Evaluación de Impacto Ambiental Acumulativo y Estratégico.
- Normas de planificación que contemplen las inundaciones.
- Congelamiento del precio del suelo ante construcción de viviendas de interés público (anuncio de proyecto) y control de precios.
- Porcentaje obligatorio de viviendas de interés social en proyectos de construcción de viviendas privadas.
- Operatividad del principio de progresividad en el incremento de espacios verdes públicos.
- Sujeción de la construcción a la capacidad de los servicios públicos del sector.
- Políticas a fin de evitar la gentrificación.
- Impedir la mercantilización y privatización de lo público.
- Incremento del Banco de Tierras Públicas y freno a la venta indiscriminada de suelo de la Ciudad.
- Instrumentos de transparencia, acceso a la información, publicidad de los expedientes de obra y garantía de acceso a la justicia.
- Impulso a la Agroecología urbana.
- Políticas efectivas de protección del patrimonio de la Ciudad.
- Estudios de compatibilidad socio-ambiental entre la obra a construir y las parcelas aledañas.
- Políticas de incorporación de viviendas para alquiler social.
- Políticas efectivas de accesibilidad
* Abogada, Directora de la Asociacion Ciudadana por los Derechos Humanos, Doctoranda en Derecho UBA.
FUENTES: Observatorio del Derecho a la Ciudad y Manuel Ludueña.