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Informe sobre el último Convenio entre el GCBA e IRSA – Solares de Santa María SA

(Convenios anteriores Exptes.: Nº 1.194/ 2009, 976-J-2011, Nº 2078-J-2011; Convenio Actual: Expte. Nº 3738-J-2016)
Rechazamos el Proyecto de Ley para aprobar el Convenio entre el GCABA y Solares de Santa María S.A. (Expediente Nº 3738-J-2016) y de todos sus anexos por constituir una norma de excepción, de revocación con incumplimientos reiterados de los actuados previos, por ser dirigida a una sola entidad, así como por carecer de compensaciones al transferirse «beneficios exclusivos» y por declinar el GCABA salvaguardar el interés público.

Rechazamos el texto de la Ley por transferir 233.252,69m2 correspondientes a los canales de agua rellenados ilegalmente. Es decir, por anular la Ordenanza Nº 45.665 (artículo 8º del Proyecto de Ley del Convenio) que solo habilitaba a construir 482.699 metros cuadrados y no, como se haría con el proyecto de ley, habilitar la construcción de 715.951 metros cuadrados.

La aprobación del proyecto implica la transferencia de una ganancia excepcional para IRSA – Solares de Santa María S.A. a costa de la sociedad porteña y nacional. En julio de 1997 IRSA pagó 55 millones de dólares por las 71 hectáreas –suelo y agua-. La incidencia de la época era de 150 dol/m2 pero IRSA lo compra con una incidencia de 114 dol/m2, es decir, para construir los 482.699 metros cuadrados que establece la Ordenanza 45665 de 1989 si no se deroga. ¿Porqué ahora se va a permitir construir 715.951 metros cuadrados, incluso computando el cuerpo de agua del embarcadero de 48.560 metros cuadrados como superficie construible y de los espejos de agua equivalentes a 72.332 metros cuadrados, es decir un total de 120.912 metros cuadrados, el 16,9 % de los 715.951 metros cuadrados? Como se podrá llamar si se aprobara: transferencia gratuita? Mejora para el desarrollador? Mal desempeño administrativo? Corrupción compartida?

También se anula la obligación de construir hasta el 1,5% de la proyección de la superficie cubierta con altura superior a 12 metros. Ahora se habilita más de 1,5% y con una altura de 160 metros sin una nueva Evaluación de Impacto Ambiental -tanto por la influencia de la Central Térmica, como por el condicionamiento del paleocauce del primitivo Riachuelo, los vientos predominantes, el asoleamiento y el probable efecto del cambio climático-.

Rechazamos el Convenio por ser una pieza de escribanía, un convenio de adhesión, donde el GCABA declina todo interés público y se somete al interés particular, incumpliendo el Código Civil y Comercial.

Esta nueva versión de Convenio contiene artículos que vulneran normas existentes en la ciudad y en el Código Civil:

· Se establecen plazos de acción al Estado que no se corresponden con los procedimientos (Cláusula sexta, 6.4.) o interpreta el silencio del Estado como aprobación de la documentación presentada por la empresa –“(…) si “el Gobierno”, a través de sus organismos competentes, no se hubiera pronunciado sobre el particular, aquella se tendrá como aprobada y registrada”- en violación con lo dispuesto por el Código Civil (Capítulo 6, Vicios de los actos jurídicos, Artículo 332.- Lesión, y Artículo 351.- Beneficiario del plazo),

· El Convenio prevé la cesión de espacios públicos y calles por parte de IRSA en 30 o 50 años (Cláusula séptima), lo cual convierte de hecho al emprendimiento en un barrio “cerrado” hasta que adopte su forma definitiva en un claro proceso que solo beneficia al desarrollador al habilitar una estrategia de 3 etapas cuyo fin es obtener un creciente aumento de la renta inmobiliaria.

· permite afirmar la posibilidad de que al menos durante largas décadas el predio siga funcionando con criterios de segregación territorial respecto del resto de la Ciudad. Como si ello no resultare suficientemente laxo en favor de la propietaria, el Convenio no ha establecido sanción alguna frente al eventual incumplimiento por parte de la empresa (tan solo la posibilidad de realización de las obras por parte del Gobierno a costa de la propietaria, previa constitución en mora y otorgamiento de nuevos plazos), lo cual le posibilita condicionar la realización de las obras exclusivamente a sus necesidades para el desarrollo y la rentabilidad del «emprendimiento».

· El Convenio pretende establecer regulaciones sobre zonas que corresponden a un canal de la Reserva Ecológica Costanera Sur, protegidas por un tratado internacional como Sitio Ramsar (2005) –de protección de humedales-. El mismo, en parte, podría ser navegable con lo cual pasaría a tratarse de una materia federal que invalida toda cuestión que se tratara en el Convenio.

Además, el Convenio incumple el artículo “3.1.1 PROPUESTA DE APERTURA DE VÍA PÚBLICA Y PARCELAMIENTO. El Gobierno puede convenir con el propietario de una parcela la traza y apertura de vías públicas y/o parcelamientos, conforme a las exigencias de estas normas.

En el convenio se establecerá que las superficies destinadas a vía pública pasarán al dominio público de la Ciudad, sin erogaciones ni compromisos para la misma, ajenos a los establecidos específicamente en cada caso y que no podrá procederse a la venta de parcelas si no existen servicios públicos de agua corriente, cloacas, desagües, luz y pavimento.

El Gobierno puede convenir con las empresas prestadoras de Servicios Públicos disposiciones de carácter general que faciliten la tramitación de propuestas de apertura de vía pública por particulares.

Todo convenio se formalizará ante el Escribano Público que indique el Poder Ejecutivo, debiendo, lo que pase a poder de la Ciudad, quedar libre de reivindicaciones o reclamos de derechohabientes por parte del propietario y sus sucesores así como de todo gravamen”.

Los canales interiores del emprendimiento, 120.912 metros cuadrados, no son materia de mantenimiento ni de regulación del Código de la Edificación. Los canales interiores del emprendimiento NO pueden/ NO deben ser mantenidos por el GCABA.

Rechazamos toda obligación, por inconstitucional y nulo de nulidad absoluto, al condicionar la libre disponibilidad del canal de desagüe como servicio público dentro de los límites de la Reserva Ecológica Costanera Sur y por pretender disponer discrecionalmente sobre facultades netamente federales. Asimismo, rechazamos la introducción del bien público Canal de la Reserva Ecológica en un Convenio que el Código de Planeamiento Urbano sólo prevé para regular al predio de IRSA- Solares de Santa María S.A. y no a su vez el predio aledaño.

Se incumple el dictamen del Procurador General (dictamen 69.858; 17.feb.2009) donde indica que “La zona transferida a la MCBA por ley 21.825, es actualmente una vía pública que forma parte de la RECS y del Río de la Plata. Está afectado al uso de la comunidad toda y legalmente no es susceptible de ser restringido su uso a favor de particulares. (…) no procede desde el punto de vista legal, destinar dicho canal en forma perpetua, inalienable, e imprescriptible, sin modificación, alteración y/o cambio de uso y destino y sin interrupción a Canal Compensador, etc, etc, etc. Si el propietario puede donar a la CBA pero sin condicionamiento” refiriéndose a la parcela 54.

Rechazamos que el emprendimiento habilite el espacio público por etapas y hasta en 50 años con libre acceso por las vías secundarias, comportándose, hasta entonces como el primer country de la ciudad.

Rechazamos por improcedente, de acuerdo a la Ley de Procedimiento Administrativo vigente, la obligatoriedad impuesta al Poder Ejecutivo de realizar aprobaciones automáticas de no cumplirse con los plazos previstos en el Convenio.

El Proyecto de Solares de Santa María fue reiteradamente modificado. Valga como ejemplo que en 2003, cuando se realiza una Evaluación de Impacto del desarrollo los edificios más altos tenían 90 metros, ahora tienen 160 metros; en ese entonces no se había evaluado el comportamiento de salida e ingreso de embarcaciones y menos aún de inundar la Reserva Ecológica Costanera Sur y el Asentamiento Villa Rodrigo Bueno. Cabe aclarar que la Ley 123 y concurrentes obliga a actualizar cada cinco (5) años la Evaluación de Impacto Ambiental y en toda oportunidad que se realicen cambios. Requerimos se haga una nueva Evaluación de Impacto Ambiental, previo al tratamiento de cualquier Convenio entre el GCBA e IRSA-Solares de Santa María S.A., que atienda los cambios antedichos, así como el efecto que causaría la pared de edificios localizados al Sur, próximos a niveles de ruido superiores a los 120 decibeles, así como sus emanaciones y del área de seguridad mínima para evitar el riesgo tecnológico – ambiental de la Central Térmica Costanera Sur.

Rechazamos por improcedentes y carentes de competencia incluir en el Convenio el permiso para realizar nuevos rellenos sobre el Río de la Plata, puesto que tal disposición fue facultada expresamente por la Nación y no esta prevista su transferencia a un tercero.

El Poder Ejecutivo, antes de enviar el Convenio GCBA- e IRSA-Solares de Santa María S.A. en análisis, debió haber ordenado la normativa vigente y generado un debate que atienda no solo el interés del desarrollador sino el interés común. Todos los Convenio sobre grandes fracciones o que han tenido que ordenar la normativa vigente para posibilitar un nuevo desarrollo fueron objeto de compensaciones y de reformulación de los convenios -ingresados como proyectos, no como imposiciones- por caso: GCBA -Carrefour, GCBA-Aucham, GCBA-Alto Palermo, los cuales fueron ajustados en aspectos como diseño urbano, morfología y contaron con compensación en equipamientos sociales como escuelas y centros de salud, en terrenos, con construcción y equipamiento por cuenta del desarrollador.

La modificación de las normas de uso, ocupación y construcción del suelo urbano generan un plusvalor que el beneficiario debe compartir, vía el GCABA, para ser devueltos a la comunidad, sirviendo a fines redistributivos. En ese sentido, el proyecto debe garantizar un desarrollo urbano que además de ser rentable para la desarrolladora arroje como contraprestación obras de utilidad pública destinadas al mejoramiento de situaciones urbano – ambientales de indiscutible beneficio y prioridad para la zona sur.

Es evidente la ausencia de suelo para equipamientos públicos como parte de la transferencia de tierras al GCABA en el Convenio.

Reivindicamos la convivencia social con un desarrollo de la ciudad que contemple a todos los sectores sociales. Nos oponemos a la presión desmedida para atender intereses meramente inmobiliarios con transferencia de ingentes recursos pecuniarios a costa de la sociedad porteña y sin compensación a la comunidad.
Más por menos:

Se destaca en línea violeta el área ofrecida como espacio verde –ver Etapa 3 abajo como E1: 33.600m2- que no esta delimitada en la mensura y en la superficie del título de propiedad.

El Informe 145 CPUAM 2007, utilizado como fundamento para la aprobación de este desarrollo, no aprueba el emprendimiento en cuestión y sostuvo, entre otros, que: El Convenio debe establecer el detalle de las obras a desarrollar, identificando con precisión las etapas, plazos y metas a alcanzar, el cronograma de ejecución de las mismas, y un sistema de garantías ejecutables a favor del GCBA en caso de incumplimiento.
Captación de Plusvalías para redistribuirlas en la Zona Sur.
… la proponente a aceptado destinar mediante cesión gratuita a favor de la ciudad, un 50% de la superficie total del predio para uso y utilidad pública.
La propuesta urbanística debe encuadrase en 5.5.2.19.
El CoPUA no puede ni debe expresarse con relación a su encuadramiento normativo, en razón de la superposición de normas y las dificultades en su aplicación ut supra reseñada y por no resultar de su competencia según lo manifestado (…)”. Cabe destacar que el Convenio GCABA – IRSA carece de garantías de las obras, pero sí –inversamente- hay exigencias del propietario para la realización de las obras públicas al GCABA, y el CoPUA solicitó el 50%, no el 40%, de la tierra para destinarla a espacio público.

(Manuel Ludueña, Buenos Aires 2016 )